Your browser is not supported for the Live Clock Timer, please visit the Support Center for support.
Do góry

Jak powstaje wspólnota mieszkaniowa? (informacja prawna)

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w chwili ustanowienia odrębnej własności choćby jednego lokalu. Do jej powstania nie jest potrzebne podjęcie żadnej uchwały o ustanowieniu wspólnoty (tak między innymi Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 9 czerwca 2005 roku). Warunkiem powstania wspólnoty mieszkaniowej jest oczywiście to, aby właścicielem wyodrębnionego lokalu była inna osoba niż właściciel pozostałej części nieruchomości (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 lutego 2013 roku, sygn. akt: I FSK 585/12).

 

Kto jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej?

 

Członkami wspólnoty mieszkaniowej są wszyscy właściciele lokali, które wchodzą w skład nieruchomości wspólnej (art. 6 ustawy o prawie własności lokali). Stają się oni członkami tej wspólnoty z mocy prawa, wspólnota nie musi podejmować żadnej uchwały o przyjęciu ich w poczet członków, nie może go też pozbawić tego członkostwa póki jest on właścicielem lokalu, to jego członkostwo jest przymusowe i nie może się go zrzec bez wyzbycia się prawa do własności lokalu.
Członkiem wspólnoty nie jest najemca mieszkania lub lokalu użytkownik ani domownik. Jest nim tylko podmiot, który nabył prawo własności do lokalu.

Właściciel lokalu wyodrębnionego uzyskuje udział w nieruchomości wspólnej z mocy prawa jako prawo związane z własnością lokalu (art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali). Póki prawo własności do lokalu jest związane z udziałem w nieruchomości wspólnej, to właściciel lokalu jest z mocy prawa członkiem wspólnoty mieszkaniowej i nie można go tego członkostwa pozbawić, ani sam nie może z niego zrezygnować.

 

Co jest nieruchomością wspólną?

 

Nieruchomość wspólną stanowi grunt, na którym położony jest budynek oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali). Jeśli zatem z danej części nieruchomości zapewniona jest możliwość korzystania przez więcej niż jednego właściciela lokalu, to dana część należy do nieruchomości wspólnej. Mogą to być zatem: grunt, podwórza, ogródki, fundamenty, mury zewnętrzne, mury konstrukcyjne i mury oddzielające poszczególne wyłączone ze wspólnej własności lokale, dachy, kominy oraz wszelkie części budynku i wszelkie urządzenia, służące do użytku wszystkich właścicieli lokali lub pewnych grup właścicieli, jak strychy, piwnice, klatki schodowe, korytarze, bramy, ogólne ustępy, wspólne łazienki, pralnie, suszarnie, dźwigi, urządzenia kanalizacyjne, wodociągowe, ogrzewania centralnego, oświetlenia itp.

 

 

 

 

Jak podejmowane są decyzje we wspólnocie mieszkaniowej?

 

Wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje w zakresie zarządu nieruchomością wspólną. W pierwszej kolejności właściciele mogą określić sposób zarządzania w umowie w formie aktu notarialnego. Jeśli jednak takiej umowy nie ma, to obowiązują zasady przewidziane w ustawie.

Sposób ustawowy zarządu nieruchomością wspólną zależy od tego czy wspólnota jest wspólnotą „małą” czy „dużą.” I tak we wspólnocie „małej”, czyli takiej, których liczba lokali wszystkich (wyodrębnionych i niewyodrębnionych) nie przekracza 7, zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Jeżeli wszystkich lokali (wyodrębnionych i niewyodrębnionych) jest więcej niż 7, wspólnota mieszkaniowa musi powołać zarząd, który jest uprawniony do reprezentowania wspólnoty w zakresie czynności zwykłego zarządu. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właściciel wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa w tym zakresie.

Czynnościami przekraczającym zakres zwykłego zarządu jest między innymi (wymieniono tylko część czynności):
• zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej,
• na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
• udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
• dokonanie podziału nieruchomości wspólnej.

Oznacza to, że wszelkie zmiany we współwłasności nieruchomości wspólnej wymagają uchwały członków wspólnoty.

 

Jak zapadają uchwały we wspólnocie zgodnie z zasadami ustawowymi?

 

W „dużej” wspólnocie mieszkaniowej uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 1 ustawy o prawie własności lokali).

Jeżeli większość udziałów należy do jednego właściciela, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że można przegłosować członka wspólnoty, który ma nawet 4/5 udziałów w nieruchomości wspólnej, co przy głosowaniu według udziałów byłoby niemożliwe.

 

Radca prawny Kamila Pachota prowadzący Kancelarię Radcy Prawnego jako autor poszczególnych tekstów nie odpowiada za treść niniejszego serwisu ani zamieszczonych na portalu Space4Living wpisów w zakresie, w jakim członkowie klubu, użytkownicy serwisu i osoby trzecie mogłyby doznać jakiejkolwiek szkody w związku z podjęciem lub zaniechaniem jakichkolwiek czynności prawnych lub faktycznych w związku z opublikowanymi wpisami.
Treści zamieszczone w serwisie nie są poradami ani nie stanowią opinii prawnych i nie mogą być podstawą do podejmowania określonych decyzji bądź dokonywania wyborów w konkretnych sytuacjach życiowych.
Zamieszczone artykuły stanowią wyłącznie wyraz własnych poglądów radcy prawnego i nie prezentują oficjalnego stanowiska Kancelarii na jakikolwiek poruszany temat. Publikacje umieszczone w serwisie nie są także oficjalnymi informacjami na temat obowiązujących przepisów prawa i nie powinny być tak traktowane. Kancelaria zastrzega sobie prawo do zmiany zaprezentowanych stanowisk oraz zamieszczonych tekstów (włącznie z ich usunięciem), w każdym czasie i z dowolnej przyczyny, a w szczególności w przypadku zmiany obowiązujących przepisów prawa lub orzecznictwa.

 

Źródło zdjęć: pexels

Absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Uzyskała tytuł zawodowy radcy prawnego w 2013 r. Prowadzi indywidualną Kancelarię Radcy Prawnego. Zajmuje się głównie zagadnieniami z zakresu prawa własności intelektualnej, prawa ochrony danych osobowych oraz prawa ...